约6成青年群体认为租金负担较重
租赁供给结构仍处失衡状态
要让青年“租得起”“租得到”
在第十八届中国青少年发展论坛上，一项有关青年租赁住房的最新研究得到广泛关注和探讨。
在全国各地建设青年发展型城市试点中，解决青年租房问题作为其中重要工作之一。当前，租赁正成为新一轮住房改革关注的焦点。同时，青年已被界定为住房困难群体之一。
该研究显示，居住在公共租赁住房中的青年群体更能够接受终身租房，但有超过60%的青年群体认为租金负担较重。现阶段，青年租房难题有哪些？又该如何破解？
租赁供给结构仍处失衡状态
想要解决青年租房难题，关键在于租赁供给是否充足。
通过调查发现，总体上看，青年租赁住房的多元供给趋势已经初步形成。“青年群体，除了面对传统个体房东外，还有长租公寓、政府或企业筹集的公租房、宿舍床位以及城中村自建房和集租房等多种租赁选择。”北京航空航天大学公共管理学院副教授、院长助理聂晨说。
尽管如此，青年住房租赁供给结构仍处于失衡状态。调查显示，私房出租依然占比近50%，加上长租公寓占比21.13%，“这意味着有超过70%的青年群体主要靠市场渠道租到房子。”
“虽然公共力量和社会力量一定程度上推进了租赁住房的多元化供给，但对旧有租赁结构影响最大的是发展速度快，且具有机构化、规模化、资本化特点的长租公寓。”聂晨表示，这样的供给结构给解决青年租房问题也带来新的挑战。
有分析认为，长租公寓规模更大、运行更为复杂、资金更具风险性，这对政府调控与监管提出更高要求；同时，面对掌握更多房源、议价能力更强的长租公寓机构，青年更容易处于弱势地位。
“部分青年‘夹心层’现象明显，因此只能把市场渠道作为次优选择。”聂晨说。
虽然青年群体对所租住住房总体满意度较高，但在调查中，有超过60%的青年群体认为租金负担较重。对此，有专家指出，由租赁供给结构失衡导致的部分房源价格涨幅大，房型不合理，房源本身质量、租期、所在区位、周边配套等不理想的情况都加剧了优质房源价格高、青年租房负担重的现实。
据了解，根据欧洲标准，当家庭支付住房相关开支超过家庭可支配收入的40%以上时，则被界定为衡量住房贫困标准之一的“住房负担过重”，住房负担已严重威胁家庭日常生活和个体发展。调查发现，由于当下不少青年都采用季付甚至半年付的方式支付房租，导致有超过15%的租赁青年“住房负担过重”。
“租得起”与“租得到”
若要青年租房达到理想状态，则需逐步解决各种现实需求，其中排在首位的就是让青年“租得起”“租得到”。
聂晨认为，满足青年租房的这两方面基础需要，可以从降低租金和增加支付能力两方面入手。
在降低租金方面，要继续增加公共部门的租住房供给，与市场渠道形成有效竞争，同时鼓励政府直接供给符合青年需要的数量多、户型小、租金低、租期灵活的房源。
“当前不少城市都推出了青年驿站，外地青年能在这里短期过渡，这不仅缓解了青年租房焦虑，还在一定程度上有益于稳定租房市场。”聂晨评价说。
为降低租金，还需要促进政府与市场的合作，借鉴“趸租”模式（即通过从农民手中长期租赁富余的定向安置房，将这些房源纳入公租房中）通过政府统一筹集市场上各类闲置房源增加供给。聂晨建议要“调整租金支付周期，将提前半年、提前一季度支付租金，改为按月份支付租金”。
在提升可支付能力方面，聂晨建议，可以尝试租金货币化保障代替公共住房实物供给。
“目前我国租房的货币支持（或者货币补贴），一般以家庭为单位，很少有专门针对青年群体的租赁货币补贴。”他说，目前在国外已经出现了依靠金融和税收等优惠手段，专门面对青年群体的货币补贴。
“以英国为例，2015年，英国出台过‘帮助租房计划’，专门针对18—30岁年龄段，既没有自有住房，也没有申请到保障房，但拥有稳定收入的青年。”
根据该计划，满足条件的英国青年可以获得政府提供的一次性最高金额为1500英镑 （伦敦地区为2000英镑）的低息贷款，以此支付租房必需的押金和最初几个月的房租。
调查还显示，青年租赁状况随婚育历程、工作年限影响较大。因此，聂晨建议，要以多种手段对婚育后的无房青年给予适度补贴，补贴额度可随子女数量增长，随工作年限延长精准下降。
此外，他还建议，政府要出面搭建租赁网络平台，让青年群体能直接租到私人房东的房屋，减少中介费用。
“大城市利用集体土地建租赁住房（集租房），也是增加租房供给、降低租金的一项政策创新。”聂晨说，一般采取村集体（村集体作为社会力量）用城中村、城乡接合部的集体土地入股并分红的方法，相关企业负责运行，政府提供政策支持，金融机构提供贷款。
“租得好”与“租得久”
围绕通勤便利和职住平衡的现实需求，聂晨建议，针对当前存量公共住房周边通勤不便利的问题，要增加周边公共交通路线，陆续提升基础设施建设，并引入多方参与，以购买社会服务等方式，促进街道和企业开通上下班高峰期专线班车。
调查研究显示，超过20%的租赁青年群体，至少亲身经历过一项不规范租赁经历。其中，租住在私人租赁商品房的青年经历过租赁不规范的占比达到了25.90%。
李军在一家互联网企业供职，在一次刚入住出租房后，发现房屋门锁有问题，同时室内网速也很慢。于是，找到房屋中介，希望他们能够帮助解决。面对李军提出的正常需求，房屋中介却推三阻四，不予解决。“租房合同上也写明了中介承担维修服务，而且我们还专门交了服务费，最后也只能不了了之。”李军无奈地说道。在他看来，租房最大的问题就是稳定性，“想找一个合适且能长租的不容易。”
当前的租赁住房体系中，租赁的各个环节仍存在着诸多不规范的问题，影响租赁关系的稳定性。
因此，需要继续规范租赁住房体系运行，在市场租赁方面，规范供给主体与中介机构的行为，保护青年租赁群体利益。在公共租赁住房方面，也要进一步公开、明确和细化好公共租赁住房从申请、选房、租住到退出的各个环节，避免青年群体的误解。
2022年9月1日，《北京市住房租赁条例》正式实施，这也是全国首部规范“住房租赁”市场，规范长租公寓等新兴业态的地方性法规；2023年2月1日，《上海市住房租赁条例》实施，该条例旨在从立法层面明确禁止“群租”，并加大对“二房东”的监管力度，进一步规范住房租赁市场主体的各项行为，促进建立稳定的租赁关系。
“想要满足青年租房需求，还要考虑‘租得久’。”聂晨认为，这就要求政府除了关注硬件方面外，还需要关注软件方面，例如关注和青年租赁群体、租赁住房相关的归属感，在公共服务均等化的前提下落实租住同权等问题，补齐实现落户、子女就近入学、医疗卫生等公共配套服务方面的不足，缓解青年的焦虑。
理顺“租与购”
在调查研究中，聂晨发现，即使青年在租金降低、规范性和稳定性提高、对租赁供给主体更加满意的情况下，长期租房意愿能够提升，但当青年群体将住房自有与租赁住房进行对比时，租赁住房还是会被置于次级地位。
他建议，在住房市场方面要继续坚持“房住不炒”的指导方针，避免住房价格再次出现大幅上涨，进而导致青年住房自有群体与租赁群体经济上的不平等现象。
“我们要构建和打造租赁体系与适度资产建设之间的关系，为租住的青年群体保留实现住房自有的合理期望。”聂晨说。
他建议，可以考虑借鉴发达国家相关公共租赁住房向产权住房转化的成熟经验，对长期租赁青年，可以将历年所交租金部分或者全部转为购房款的一部分。
在英国，当租赁时间满足一定期限后，租户能够以一定折扣价格购买所租房屋，并且政府规定，优惠政策购买的房屋只能用于家庭自住，不得外租。在新加坡，公租房出售后的规定时间内不得再次出售，并且租户只能将公租房转售相关公共部门。
这些措施都有助于避免租赁住房向产权住房转移过程中出现寻租现象，限制租赁出口的盈利机会，利于理清租与购的关系。
在他看来，真正解决青年租房问题，需要努力让社会各界树立青年优先发展观念，不仅推进租赁住房的供给多元化，也要促进租赁住房供给的精准化和管理的高质量化。
住房租赁市场迎多层面支持
近日，人民银行、银保监会两部门发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，提出了17条措施。
有关业内人士表示，《意见》在房源供给、金融侧支持等多个层面，全方位瞄准短板，围绕解决大城市的新市民及青年群体住房问题，覆盖新建、改建、盘活存量房屋等多种方式，拓宽租赁住房供应。
新时期住房工作的顶层思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租购并举”。租房是青年人等群体解决住房问题的重要途径之一，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，关键在于多渠道、提供成规模且专业管理的房源，扩大租赁住房的有效供给，增强发展的可持续性。
去年6月，国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确要求，要进一步加强保障性租赁住房建设的金融支持。此次住房租赁“金融17条”落地，由此带来更多行业竞争者和规范化经营的品牌公寓增加，将有利于降低租房成本，让青年人“租得起”“租得到”，并让青年人有更多选择权，实现“租得好”与“租得久”。
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，除了金融支持，也离不开各地的制度创新。各地结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，同时，为青年人租房提供更多公平性、便利性保障。比如，在浙江，通过房屋置换的形式，把老人们置换到更适合居家养老的社区，把老旧小区改造为青年租赁社区，解决了青年上班远的问题；在西安，租赁住房小区配套休闲影音区、安居大食堂等；在深圳，公租房划定收入财产限额标准，特困人员租金按市场参考租金3%确定……
随着市场功能愈加完备、结构更加均衡、竞争越来越有序，住房租赁市场将更好满足青年人住有所居、住得安心的愿望，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
文/重庆青年报记者 李雨珊 综合整理自中国青年报、经济日报、工人日报、东方网等